I august 2021 inngikk kjøperne kontrakt med selgerne om kjøp av en enebolig, som ble solgt «som den er», for en pris på 4.972.592 kroner inkludert omkostninger, til tross for at prisantydningen var satt til 5.200.000 kroner.

Eiendommen, som ble oppført i 1995, hadde grundig dokumentasjon som en del av salgsprosessen, inkludert boligsalgsrapport, tilstandsrapport fra en takstingeniør og egenerklæringsskjema fra selgerne.

Mangelfulle forhold etter overtakelse

Umiddelbart etter overtakelsen oppdaget kjøperne flere mangler, spesielt relatert til baderommet i første etasje, inkludert feilmontering av veggplater, fuktskader og ubehagelig lukt. Reklamasjonen ble først rettet mot dette, anslått til 52.000 kroner, men senere viste en rapport at kostnadene for å utbedre manglene var betydelig høyere - hele 471.875 kroner.

Kjøperne fortsatte å oppdage flere mangler, inkludert ulovlige bruksendringer og strukturelle endringer på eiendommen som ikke var i samsvar med regelverket. Disse nye manglene førte til en økning i estimerte utbedringskostnader og klagebeløp.

Kjøperne tok saken videre gjennom advokat, med en rekke reklamasjoner og endringer i kravene over tid. Etter involvering av flere takstmenn, eskalerte kjøpernes samlede krav til 945.013 kroner.

Stevningen ble tatt ut i mai 2023, fulgt av rettslig tilsvar fra selgeren. Hovedforhandling fant sted i november samme år i Vestre Finnmark tingretts lokaler i Alta, hvor begge parter møtte med sine juridiske representanter. Det ble avholdt befaring av eiendommen, og sakkyndige vitner avga sine forklaringer.

Selgerne hadde tegnet boligselgerforsikring med flere selskaper. Disse selskapene, HDI Global Specialty SE, SCOR SE og Newline Europe Versicherung AG, ble saksøkt sammen med selgerne som en del av denne rettssaken.

Rettens vurdering

Retten har fokusert på hovedspørsmålet i saken, om det eksisterer mangler ved eiendommen som legitimerer heving av avtalen, alternativt grunnlag for prisavslag og erstatning. En avgjørende faktor er hvilket regelverk som gjelder, og det er enighet om at den gamle avhendingsloven, før endringene som trådte i kraft 1. januar 2022, er gjeldende i denne konteksten.

Ifølge avhendingsloven § 3-1 første ledd, vil en eiendom normalt ha en mangel dersom den ikke samsvarer med avtalens betingelser. Salget av eiendommen «som den er» ved kjøpers besiktigelse overfører i utgangspunktet risikoen for skjulte feil til kjøperen, noe som fungerer som en tydelig oppfordring til kjøperen om å foreta en grundig undersøkelse av boligen.

Avhendingsloven § 3-10 første ledd slår fast at kjøperen ikke kan påberope seg en mangel som kjøperen visste eller burde ha visst om ved avtalens inngåelse. Likevel kan selgerens plikt til opplysning sette begrensninger på kjøperens undersøkelsesplikt.

Selger ble frifunnet fra hevingskravet

Etter en helhetsvurdering har retten kommet frem til at det eksisterer tungtveiende grunner som gjør det rimelig at saksøkeren delvis tilkjennes sakskostnader fra motparten. Saksøkerne har krevd sakskostnader på 385.051 kroner, uten innvendinger fra den andre parten.

Forsikringsselskapet til selgerne og selgerne ble frikjent for hevingskravet, men ble dømt til å tilby kjøperne et prisavslag på 398.000 kroner. I tillegg ble de pålagt å betale 10.600 kroner i erstatning til kjøperne, samt dekke saksomkostninger på 100.000 kroner.

Denne avgjørelsen, som er basert på en grundig vurdering av rettslige krav og faktiske omstendigheter, setter et viktig presedenspunkt for lignende saker og understreker viktigheten av tydelig kommunikasjon og opplysningsplikt mellom parter i eiendomssalg.